海外园区投资风险巨大。一方面，“一带一路”沿线大多是新兴经济体和发展中国家，多处于工业化进程初期，其经济发展不均衡，政治环境相对复杂，社会特征迥异，存在多重投资风险。另一方面，中国企业园区经营的意识较为薄弱，缺乏对外投资的总体战略布局，导致很多投资隐形风险的发生。我们将海外园区投资建设的主要风险归为以下几类。

一、顶层管理机制的缺乏 

很多海外园区投资建设的目的是响应国家号召，实现国家的战略目标。此类项目往往急于上马，缺乏详细的前期论证和具有战略性、系统性的投资规划。对所在国法律市场环境了解不足，缺乏事前对综合情况分析和研究调查，施工企业重视招投标，却不重视前期投入，有时候只为了降低前期咨询费用，就自己“拍脑袋”决策，无法充分构建海外园区的顶层设计。海外园区项目由于其复杂性和长周期性，需要建立工作统一领导机制，建立相应的工作机制。例如，新加坡苏州工业园区建立了三个层面的领导和工作机构：中新两国政府联合协调理事会、中新双边工作委员会和园区联络机构。另外我们主导海外园区开发的企业与所在国政府往往保持一种不平等状态，缺乏与所在国政府、NGO、民众的沟通方式，无法在制度设计上给予既得利益的一种有效保护。

二、选址错误

很多海外园区失败的主要原因是选址错误。海外园区项目多建立在一些欠发达国家或地区，该国的空间发展模式往往不清晰，有时无法准确把握园区位置，导致整个项目投资出现严重偏差。园区项目通常都是一个相对较大的永久性投资，一旦建成后再发现选址错误损失就难以挽回。项目设施大多是不能移动的，搬迁设备和异地重建都耗资巨大，会使企业背上沉重的包袱，甚至难以收回成本。另外，海外园区采用的是资本密集型、知识密集型、技术密集型产业的重资产、后发力模式，需要科学的园区选址和园区规划，才能保证前期投入在经过一段时间后能获得预期的回报。

三、重量轻质，缺乏持续经营能力和多重盈利模式

海外园区大多采用单一商业模式，例如土地开发销售或是套取政府补贴等模式。中国园区管理粗旷，不善经营，更无法提供专业且精细的产业服务为入园企业创造价值。很多园区主要停留在传统的工业园区“五通一平”的基础设施建设上，仍然面临招商难、承诺兑现难、土地闲置多、服务跟进难等问题。海外园区项目回收周期长、利润薄、单纯追求规模效应，商业化运作成为海外园区的绊脚石。另一方面，同质化竞争严重，招商竞争的白热化非常明显，如园企业侧重国内企业为主，缺乏引入国际大型公司和所在国企业的参与，容易形成单一产业或单一来源的潜在风险。

四、投资周期长，容易发生资金链断裂

由于我国目前缺乏“外保外贷”和“外保内贷”等服务，境外资产在国内园区建设周期相对较长，先期投入较大，企业主要通过出租土地和厂房、物业、公共设施开发以及提供服务等方式盈利，大部分园区开发企业面临融资难题，其风险主要包括土地使用性和转让条件。如果用工程承包的思路来开发和经营园区，是绝对不行的。

五、非专业人士操盘

我国企业“走出去”的时间并不长，人才储备不足，加之语言和文化上的差异，融入本地性差，更缺乏专业人才。由于企业运作园区经验欠缺、对相关风险预估不足以及很难获得国家层面政策统一协调，致使许多已建成的海外产业园区存在着发展功能比较单一、开发成本偏高、经营方式粗放、相关配套设施不完善、与国内产业衔接不紧密等问题。海外园区投资建设人才普遍短期的现象，尤其是很难寻找到“老法师”对项目进行操盘或指点会成为中国海外园区发展的瓶颈。任何一个希望在海外建设园区的企业都需要一个完整的“梯队”，并且善于利用外脑，为海外园区项目保驾护航。